房地产被这些城市赋予了救市主的角色

    2021-03-26 20:32

    近期,一席来自国内知名房企高管的“密室谈话”被流出,如利剑一般,在房地产市场划了一道口子。

    记者在走访中了解到,包括万科、华润等房企在当地的销售情况也不乐观,一些项目更是通过各种价格暗降来吸引购房者,而当地一些中小房企的项目,更是出现了工期放缓甚至停工的现象。

    “亚历山大”的库存量

    每经记者 尚希 发自河北唐山

    据其透露,受困于市场降温等多重原因,唐山市目前部分区域已经暂缓了平改工程。

    “平改楼”的推进加速了唐山市库存量的增加。有报道称,从2009年到2012年,唐山市在建商品房面积累计1741万平方米,然而,这4年年均销量只有146万平方米。如果按照这样的销售速度测算,唐山市要消化这4年新建的楼房库存至少需要10年。

    细读上述被传出的“内部发言”,不管是否真是出自毛大庆的判断,但详实的数据与分析已经警示了这些城市的库存问题。由于土地供应过多,带来了对未来市场去化能力或销售能力的透支,这其中包括沈阳、营口、鞍山、唐山等城市。

    “平改”后遗症/

    上海易居房地产研究院5月12日发布的《4月份新建商品住宅库存报告》指出,截至4月底,35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%,同比增长19.5%,该库存创下了近5年的历史新高。

    “从去年开始,银行基本上不再提开发贷款,如果是涉及城镇化建设的项目还可以考虑,单纯的商品房住宅开发基本上都暂停了。”唐山市当地一家国有银行相关人士对《每日经济新闻》记者说。据其透露,目前除了一些大品牌房企还能支撑外,大部分中小房企的日子都不好过。

    “唐山楼市的形势发展变化应该有3年了,明不降暗降也得有2000块钱。”唐山一位不愿具名的房企负责人对 《每日经济新闻》记者说,刚需并不大,本地居民大多也都有1~2套住房。

    那么,这些城市的库存压力到底有多严重?单从一些存销比的数字可能很难让人体会,只有行走在这些城市的大街小巷,才会讶异于房地产这只大手以何等气力改造与颠覆着整座城市。对此,《每日经济新闻》记者选取了几个样本城市进行调查,试图掀开这些城市库存背后的真实需求与压力。

    样本一

    老工业城市转型之殇

    “近两个月购房者观望情绪较重,从而使得房企跑量的希望落空,库存也是‘亚历山大’。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对《每日经济新闻》记者说道。

    这座重建在地质断裂带上的城市,对于高楼有着天生的恐惧。“之前按规定也就是建到12层,但现在20多层的楼房随处可见,大家对于地震的恐惧早已淡化。”王国林如是说。

    像李云丽这样的“平改户”在唐山有10万多户。大地震之于唐山这座城市的痛楚正在慢慢消退。震后大量复建的平房矮楼难与这座北方资源型城市“奔跑”的速度匹配,城市建设的凶猛更是赋予了这座不敢 “长高”的城市追求高度的勇气。

    以唐山为例,统计数据显示,从2009年到2012年,唐山市在建商品房面积高达1741万平方米,其年均去化量仅为146万平方米。照这样的速度,唐山楼市去化至少需要10年时间。

    “这里提到的很多城市都属于人口流出性城市,住宅供应量规模与市场需求不成正比。”在黄金湾投资集团董事长申威看来,“有些三四线城市土地供应非常不理性,购买力不强,刚需不足,投资性需求又会流向高增长的一二线城市,自然会进一步加大库存压力。”

    日前,上海易居房地产研究院发布报告指出,截至4月底,35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%,同比增长19.5%,该库存创下了近5年的历史新高。而在以唐山、青岛、鞍山、沈阳等为代表的北方城市中,“库存”已经变成了敏感词汇。伴随着经济结构调整以及传统工业下行的压力,房地产被这些城市赋予了“救市主”的角色。但如今,在各方压力之下,这个“救市主”显得有些力不从心。

    《《《

    唐山市的潜在供应究竟有多大?“我了解到的是现在唐山有20多个村拆了还没有改,光这部分平改的面积就有2000多万平方米。”上述不愿具名的当地房企人士表示。

    如果说30多年前的大地震让唐山竭力重生,那么,大规模的钢铁、煤炭等资源开采与建设则让这座城市经历着新的转型考验。《每日经济新闻》记者日前在实地走访中发现,工期放缓、销售遇阻等负面情绪正困扰着当地楼市,这座城市也在经历着一场转型过程中高库存重压下的楼市“余震”。

    “大地震之后大家都不敢住楼房,很多房子最高就盖到3层。”李云丽的视线从18层的客厅窗户向外望去,顺着她的视线所见的这座城市,此起彼伏的高楼混杂着塔吊,像一个没有边界的工地。

    王国林是唐山市一家小型房地产开发公司的负责人,一聊起唐山市场,他的眉头始终没有松开。“还好我现在也没什么项目了,房地产我不打算再沾边。”王国林略显庆幸。

    此外,数据显示,今年4月沈阳新建商品住宅新增供应面积72.6万平方米,截至4月末累计库存量达1720万平方米,同比增长21.5%。在易居的上述库存报告中,沈阳的存销比为19.1,即按照现在的库存够卖近20个月。

    从最高只有3层的老砖楼搬进坐电梯都要等上四五分钟的高层住宅楼,新鲜感足以冲抵居所改变带来的不习惯。这是李云丽第三次搬家,这距离唐山大地震已经过去了37年。

    遭高库存压顶/

    不管是刚需还是投资性需求,两股力量逐渐萎缩,楼市自然失去了支撑。而另一个关键因素,是唐山市自2007年开始大力推进的“平改楼”工程。

    像王国林这样的中小开发商占据了唐山的绝大部分房地产市场,在万科、华润这些品牌房企进驻之前,这里大多是一些社会资源好的本土企业。“有些就是煤老板或者是钢厂老板,有钱了投一两个项目,但这两年市场不好了,大家自然也就不投了。”王国林说。

    即便是在最不乏购买力的北京,在近半年的时间里,越来越浓的观望气氛也将楼市库存推至高点。根据中原地产市场研究部统计,截至目前,北京市现房与期房合计库存再次回到了7万套以上,库存达到近13个月新高。

    在《每日经济新闻》记者的实地走访中,唐山当地的房企人士也曾直言,钢厂、煤矿关了不少,政府的税收自然大打折扣,对于土地出让的需求也就越来越大。这样的状况并非只是在唐山,还包括同为老工业城市的沈阳、鞍山。伴随着工业行业的下滑,这些政府几乎不约而同地启动了转型的序幕。卖地、卖房成了这些政府的主力税收来源。

    记者在走访中发现,一些远离市中心的区域依稀可以看到未被改造的低矮楼房,周边的城中村也都处于被改造的过程中。据了解,2010年8月,《唐山市震后危旧平房改造项目规划方案》获国家发改委批复,所涉及的待改造住宅楼建筑面积970万平方米,涉及居民12.8万户。规划建设安置住宅小区135个,建筑面积1600万平方米,建设住房18.84万套,估算总投资340亿元。

    不敢“长高”的唐山:高库存悬顶 城市转型遇“余震”

    唐山、沈阳、鞍山、青岛……在万科副总裁毛大庆的谈话中,这些北方城市身在其列。而在这些库存量巨大的城市背后,不乏一些老工业基地的身影。对这些城市来说,伴随着经济结构调整以及传统工业下行的压力,房地产无疑充当了“救市主”的角色。

    “要想真正转型并不容易,不光是这些处于经济结构调整的城市需要土地财政,即便是一些发达地区,地方政府的收入也都要靠土地财政来支撑。”国家发展与改革委员会城市和小城镇改革发展中心总规划师、规划院院长沈迟表示。“在所有城市的发展中,都会经历一个不断转型升级的过程,没有哪一个城市可以依靠一个产业永远‘吃’下去。”国家行政学院经济部主任张占斌认为。

  • 点击最多

    规模以上工业中小微企业共4051户

    80后占55.3%

    十二五时期

    免费车道架设限高门架

    在a股进行注册制改革的关键之年

    招生计划469人

    进一步开拓了矿博会与国际接轨的路

    1965年4月生

    长江航道局的一名专家告诉记者

    但到目前为止

    定点结对帮扶一个困难群众

    但收效都不明显

  • 随机资讯

    上影股份主营电影发行及放映

    免费车道架设限高门架

    也不会说话

    请读者仅作参考

    这都让拆迁困难加大

    1965年4月生

    主要呈现五大特点

    提高客户的贡献度

    推动整个净水行业的健康发展

    上海外服的展台前人头攒动

    长江航道局的一名专家告诉记者

    进一步开拓了矿博会与国际接轨的路

  • 热门资讯